Ana Paula Domingues Garcia

Prezado Bruno

A Porto Seguro é a maior seguradora do país e que devido a crise econômica no país o que está ocorrendo é a inversão da negociação na mão do inquilino, esse também decide o tipo de garantia que está a seu alcance. As modalidades de garantia mais conhecidas são a fiança, caução em dinheiro, seguro-fiança, titulo de capitalização.
Muitos proprietários de imóvel tem assumido o custo do seguro fiança integralmente ou parcialmente pois ele é o maior interessado quando se pensa em proteção do imóvel. Tem imobiliária oferecendo seguro fiança gratuito em razão da inversão da negociação na mão do inquilino.
Muitas imobiliárias estão adotando também a caução equivalente a 3 meses de aluguel.
E importante mencionar que a lei do inquilino somente admite uma garantia no mesmo contrato, sob pena de contravenção penal. Assim não pode ter caução em dinheiro e fiança ou seguro e caução por exemplo. Não há garantia absoluta. Elas minimizam os riscos do locador. Cada modalidade é mais indicada para determinado contrato.
A modalidade de garantia caução em dinheiro: não pode ultrapassar 3 vezes o valor do aluguel. Deve ser depositada numa caderneta de poupança e o locador só pode retirar o valor por meio de alvará judicial. Alguns professores criticam essa garantia em razão do valor 3x o valor do aluguel ser um valor insuficiente para suportar os gastos advindos de um processo judicial.
A lei do inquilinato criou a caução com bens móveis/imóveis. não tem limitação de valor. Se o locatário não pagar os alugueis não pode pegar o imóvel. O direito exige uma ação já de cobrança.
A caução representada pelos títulos de capitalização: se ele tiver quitadas as suas obrigações ele recebe de volta o que pagou, o que capitalizou, concorrendo a prêmios. O locador não pode diretamente pegar seu crédito. juiz-precisa de alvará para resgatar o valor até o limite do crédito. vantagem do título de capitalização: 10x o valor do aluguel. Garantia típica para grandes corporações, grandes aluguéis.
Fiança: é a única garantia gratuita mas tem o constrangimento de pedir um fiador. A nova lei do inquilinato assegura aos fiadores o direito de exonerar do contrato. o contrato fica sem garantia. O locador notifica o locatário para oferecer nova garantia. Para que o fiador se exonere é obrigatório que ele notifique o locador expressamente da sua intenção. Se ele ficar inerte ele continua fiador até a entrega das chaves.
A fiança apresentou uma queda no mercado imobiliário em razão de certos inconvenientes como no caso do fiador alienar todos seus bens. Ele pode ficar sem imóvel para sofrer a constrição da penhora. No caso de morte do fiador a fiança desaparece. Os herdeiros dos fiadores responderão pelas dívidas vencidas até a morte do fiador.
seguro fiança: o locador não precisa auferir a idoneidade do locatário. Quem faz essa pesquisa é a seguradora- é esta quem sofrerá se o locatário for inadimplente. ação de despejo, custas de advogado -seguradora. O locador durante a ação de despejo recebe pontualmente os alugueis. . Para reduzir o prêmio a Porto Seguro pode garantir apenas os alugueis e não os danos. Outra vantagem a Porto Seguro garante a renovação automática durante todo o período de locação. Outra garantia é a liquidez. No seguro recebe imediatamente os alugueis. O locador não precisa auferir idoneidade do fiador.
O próprio locador pode suportar o seguro fiança. Há estudiosos que entendem que ainda assim é vantagem para o proprietário.
Para a administtradora: durante a ação de despejo continua recebendo suas comissões, fica livre de auferir a idoneidade do locatário/fiador. Quem faz isso é a seguradora. A responsabilidade da administradora é objetiva. Tem que demonstrar o cuidado que teve ao escolher, que auferiu sua idoneidade. A vantagem é passar para a seguradora
A seguradora subroga se no direito do locador e poderá entrar com ação posteriormente em face do locatário.
Lembrando que não há garantia absoluta. Todas há vantagens e desvantagens. Só o caso concreto trará a resposta.

Atenciosamente

Ana Paula Domingues Garcia