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12 de Dezembro de 2017

Instituição do condomínio edilício

Ana Paula Domingues Garcia, Advogado
há 26 dias

A instituição do condomínio é o ato que torna jurídico o condomínio edilício, tornando possível regular as relações jurídicas entre os diversos proprietários.

De fato, com a instituição, as unidades autônomas são discriminadas, separadas das áreas comuns e privativas, estabelecendo-se, demais disso, as regras de convívio no conjunto de edificações.

A instituição do condomínio segue o que determina o artigo 1.332 do Código Civil:

Art. 1332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

No sistema anterior ao Código civil, regulado pela Lei 4.591/1964, a instituição do condomínio era efetuada mediante cálculo das frações em razão do tamanho das unidades.

O Código Civil, Lei 10.406, de janeiro de 2002, que entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003, estabeleceu o critério do valor, nos termos do & 3º do art. 1.331:

Art. 1.331, & 3 º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

Sendo assim, inicialmente era verificado o valor da unidade em razão do valor do todo no momento da especificação.

Com essa conta, cada unidade representava um percentual de participação sobre as chamadas áreas comuns.

Uma construção contendo 10 unidades de igual valor, por exemplo, 100 mil, com valor global de um milhão, resultava no percentual de participação nas áreas comuns de dez por cento para cada unidade.

A Lei 10.931/2004 alterou novamente o dispositivo, deixando de estabelecer o parâmetro que, nesse caso, entendemos, fica ao talante do incorporador, podendo ser feito pelo cálculo das áreas em razão do todo, como antes, em razão da Lei 4.591/1964 ou pelo valor em razão do todo:

& 3 º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Com este percentual, portanto, as frações ideais no terreno são calculadas.

O resultado é a especificação do condomínio.

A especificação torna jurídico o fracionamento do imóvel em unidades autônomas, ou seja, discrimina, no âmbito da edificação, o que será objeto do domínio exclusivo e o que será objeto do domínio comum, fixando, ainda, a fração ideal das unidades autônomas em relação às áreas comuns.

É evidente que não é possível efetuar o rateio das despesas condominiais sem que haja especificação, fixando as frações ideais.

A especificação delimita a propriedade ao descrever o imóvel e suas confrontações, com área útil e área comum.

Sendo assim, a alteração da especificação depois da instituição do condomínio significa alteração do direito de propriedade.

Por essa razão, essa alteração reclama a unanimidade dos condôminos com a outorga uxória/marital, quando for exigível (CC, art. 1.351).

A especificação é um fato. Como tal, não pode ser alterada por sentença, o que se afirma na medida em que o juiz não pode alterar os fatos.

À especificação do condomínio, o incorporador deve anexar a minuta da convenção. Nesse sentido, importante verificar o teor dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Além da especificação e da convenção, mister se faz anexar o comprovante de recolhimento do ISS (Imposto Sobre Serviços) da obra, calculado conforme tabela da Municipalidade.

Demais disso, se deve juntar a Certidão Negativa de Débitos previdenciários (CND), comprovando o recolhimento do INSS da obra, conforme tabela específica.

A esses documentos, é ainda preciso anexar o auto de conclusão (“habite-se”), expedido pela Municipalidade, comprovando a regularidade da construção, de acordo com o projeto aprovado.

Todos esses documentos (especificação, minuta da convenção, comprovantes de recolhimento do ISS e do INSS, além do “habite-se”) são levados ao oficial de Registro de Imóveis com a ata da Assembleia de Instituição e eleição do primeiro síndico.

Com o registro, pelo oficial, o condomínio estará instituído, (Lei 6.015/1973, art. 167, I, “17”).

A instituição pode ocorrer, igualmente, através da incorporação imobiliária.

A incorporação é imprescindível nos casos de edifícios a construir, vendidos através de oferta pública, para entrega futura.

Como o incorporador oferece um bem para entrega futura, é mister que esses documentos sejam registrados no ato denominado “incorporação” para conceder alguma segurança aos adquirentes (Lei 4.591/1964, arts. 28 e 68).

Assim, a incorporação implica no registro de diversos documentos e certidões na matrícula do terreno onde se erguerá o edifício junto ao oficial de Registro de Imóveis.

Com isso, passa a ser possível vender as unidades a serem construídas na planta ou em obras, a público indeterminado, mediante oferta pública.

Esses documentos devem ser juntados pelo incorporador àqueles necessários à instituição do condomínio, acorde com o art. 32, da Lei 4.591/1964:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinoo anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Verifica-se que a especificação é solicitada nas letras e e i e a minuta da convenção é requerida na letra j.

Posta assim a questão, com o registro da incorporação, ao final, o condomínio estará instituído com a juntada das certidões do INSS e do ISS, além do “habite-se”.

Fonte

Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário.Teoria e Prática. Atualizado de acordo com o NCPC. 9 edição. Editora Gen Forense.

Ana Paula Domingues Garcia OAB/PR 83.786

Advogada especialista em direito imobiliário. Acompanhem também facebook.com/advocaciaanapaulagarcia

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